Demora en escrituración: ¿Puedo reclamar daños y perjuicios?

Demora en la Escrituración de Terrenos en Santa Cruz: Un Análisis Clave del Tribunal Superior de Justicia

Comprar un terreno es una de las inversiones más significativas que una persona puede hacer, y la expectativa de recibir la escritura en tiempo y forma es fundamental. Sin embargo, ¿qué sucede cuando la escrituración se retrasa considerablemente? ¿Se puede reclamar por los perjuicios sufridos? Un reciente fallo del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Santa Cruz, en el caso “SACRAMONE MARIEL RUT c/ COPESA COMPAÑÍA CONSTRUCTORA Y PETROLERA S.A. s/ DAÑOS Y PERJUICIOS” (Expte. Nº S-2659/25-TSJ), ofrece importantes aclaraciones al respecto. Este análisis es vital para quienes han comprado propiedades en la provincia y se enfrentan a demoras por parte de las empresas constructoras o vendedoras.

El Corazón del Conflicto: Demora, Cláusula Penal y Lucro Cesante

El caso se originó con la demanda de Mariel Rut Sacramone contra COPESA Compañía Constructora y Petrolera S.A. por daños y perjuicios debido a la demora en la escrituración de tres terrenos adquiridos.

La actora, Mariel Sacramone, buscaba la aplicación de una cláusula penal y el resarcimiento por lucro cesante, además del daño moral. Su argumento principal era que la demandada había actuado de mala fe, que existía un desequilibrio entre los derechos y obligaciones en el contrato (donde solo había cláusulas contra el comprador, no contra el vendedor por incumplimiento), y que la Ley de Defensa del Consumidor (LDC) debía interpretarse a su favor. También alegaba que la demora en la escrituración, por casi un año y medio, intrínsecamente causaba un perjuicio en sus "proyectos de vida" y la imposibilidad de disponer material y jurídicamente de los terrenos, lo que justificaba el reclamo por lucro cesante.

¿Qué es la Cláusula Penal?

Es una estipulación contractual que establece una sanción o multa por el incumplimiento de una obligación. Su objetivo es resarcir los daños sin necesidad de probarlos.

¿Qué es el Lucro Cesante?

Representa la ganancia o utilidad que una persona dejó de percibir como consecuencia de un hecho ilícito o el incumplimiento de una obligación. En este caso, la actora reclamaba por la imposibilidad de obtener rentas futuras o realizar proyectos con los terrenos.

El Camino de la Justicia: Primera Instancia, Cámara y TSJ

1. Primera Instancia: El juez rechazó la aplicación de la cláusula penal y el rubro lucro cesante. Sin embargo, hizo lugar parcialmente a la demanda, concediendo una indemnización por daño moral debido a la demora en la escrituración, con intereses desde la fecha del hecho dañoso.

2. Cámara de Apelaciones: La Cámara de Apelaciones confirmó la sentencia de Primera Instancia, rechazando los agravios de la actora. Sostuvo que la LDC protegía la nulidad de cláusulas gravosas para el consumidor, pero no necesariamente implicaba extender una cláusula penal a favor de ambas partes si el contrato no lo preveía expresamente. En cuanto al lucro cesante, la Cámara consideró que la actora no había logrado probar la existencia de proyectos concretos o de un daño real y fehaciente por la imposibilidad de disponer de los terrenos.

3. Tribunal Superior de Justicia (TSJ): La actora interpuso un Recurso de Casación, alegando quebrantamiento de formas (violación del principio de congruencia), violación de ley (LDC, CCyC, CN) y arbitrariedad en la valoración de la prueba. Insistió en la aplicación de la LDC para interpretar el contrato a su favor, la naturaleza sinalagmática de los contratos (donde las obligaciones son recíprocas) y la suficiencia de la mera demora para justificar el lucro cesante.

El TSJ de Santa Cruz, sin embargo, declaró el recurso de casación inadmisible. Reiteró que la casación no es una tercera instancia para reevaluar hechos y pruebas, sino una vía extraordinaria para corregir errores de derecho o arbitrariedades manifiestas.

El Tribunal Superior destacó que la recurrente no logró demostrar un error jurídico claro ni una arbitrariedad. Las objeciones de la actora se centraban en su propia interpretación de los hechos y las pruebas, intentando una nueva valoración que es ajena a la casación. El TSJ afirmó que la interpretación de los contratos y la valoración de la prueba son facultades de los jueces de grado, salvo que se demuestre una violación de las normas legales o un "absurdo" que quite coherencia al fallo. En este caso, la Cámara había realizado un análisis "acabado" y "razonablemente fundado" de las pruebas, por lo que no se configuraba un absurdo.

Implicancias Clave para Ciudadanos y Empresas

Este fallo tiene implicancias importantes para la compraventa de inmuebles y el reclamo de daños:

• Para Compradores de Inmuebles:

  • Importancia del Contrato: Revise detalladamente las cláusulas penales. La LDC protege al consumidor, pero no garantiza la extensión automática de cláusulas a favor de ambas partes si no está estipulado.

  • Prueba del Lucro Cesante: Para reclamar lucro cesante, no basta con la mera demora. Es crucial poder demostrar de manera fehaciente los proyectos o rentas que se frustraron debido al incumplimiento (ej: proyectos de construcción concretos, acuerdos de alquiler futuros, ofertas de venta perdidas). La expectativa de "proyectos de vida" o "renta futura" sin respaldo documental o probatorio sólido, puede no ser suficiente.

  • Daño Moral: La demora en la escrituración, por sí sola, puede generar daño moral resarcible, como fue reconocido en Primera Instancia.

• Para Empresas Constructoras/Vendedoras:

  • Claridad en los Contratos: Asegúrense de que los contratos de compraventa sean claros y equitativos. La falta de previsión de sanciones por incumplimiento del vendedor puede ser objeto de disputa, aunque la LDC no siempre implique la extensión automática de cláusulas.

  • Cumplimiento de Plazos: La demora en la escrituración es una fuente frecuente de litigios. Cumplir con los plazos pactados es esencial para evitar reclamos por daños y perjuicios.

• Alcance de la Casación: Este fallo reitera que el recurso de casación no es una oportunidad para revisar los hechos del caso, sino para corregir errores graves de aplicación de la ley. Presentar una "visión personal" de los hechos no es suficiente para habilitar esta instancia extraordinaria.

En definitiva, este caso subraya la necesidad de una prueba sólida y específica al reclamar rubros complejos como el lucro cesante, y la importancia de un análisis contractual detallado desde el inicio. La protección al consumidor es vital, pero debe articularse con una demostración clara de los perjuicios.